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篇名: 房市專家的對話
作者: 周茂	日期: 2011.06.08　　天氣: 　心情:

看屋時機：趕快看屋 PK 現在不用看屋
Q：奢侈稅發酵已3個月，兩位目前觀察到的市場變化如何？
張金鶚：各地區影響程度不同，持平來說，台北市房價小幅下滑5%、新北市5~10%是目前共識，但也有仲介說：「北市知名投資客：『三黃』就倒了大半，7折可以談、8折可以賣」。
當然也有屋主加價賣屋，把成本墊高的說法，但更多的是業者哀嚎，像是「不要傷及無辜」、「中南部會很慘」、「仲介會倒上千家」等，業者的恐慌是講給政府聽，希望政府來救市場！
奢侈稅原本最大發酵時點是3~5月，但在業者反彈下，政府接著推出「合宜住宅」、「現代住宅」等，讓原本量縮的市場又增加了供給，政府也推出優惠房貸以安撫中南部業者。這些都反應出政府態度不清楚，使得奢侈稅的效應一正一負相互抵消。
看得出來政府想兩面討好，一方面安撫民怨、但又不想得罪業者，總的來說，預售屋房價下跌情況明確，也出現退訂潮，房價是有回來一點，量縮也是明確的。
顏炳立：金融風暴後，台灣率先V 型反轉，2009年3月房價創下歷史新高，到去年底我都很樂觀。但是今年2月看到新莊預售屋每坪賣到7、80萬元，新店6、70萬元，板橋8、90萬元，誇張的是都還有人買！我無法認同「魔」和「神」都一樣上去，所以才有「群魔亂舞、黑白不分」的說法。
3月奢侈稅出來後，市場急凍，心情沈重！但在實施時間提前後，利空已開始淡化，4~5月市場慢慢回溫，現在當然有投資客想賣，但沒有恐慌性賣盤，也沒有恐慌性價格，這是我在第一線的感受。
奢侈稅就像「小三」一樣，是出來亂的，需要時間沈澱。香港在實施3個月後，房價就反彈，台灣頂多受影響半年，最慢8月會回溫，才有「買賣二閒、等候秋決」的看法。6月上路後，市場只會降溫、降量，但不會降價。這就像吃牛肉麵，可以加湯、加麵，但老闆不會降價。
我和教授的看法最大不同在於：我認為要趕快看房子，但教授覺得看都不用看，這是我們最沒有交集的地方！
奢侈稅效應：8 月回溫 PK 尚未起跌
Q：對於顏總認為趕快看屋，張教授是否有不同的看法？
張金鶚：我先回應先前幾點他的談話，這才算是對話嘛！（台下掌聲不斷）
第一，奢侈稅自1月研擬，但政府為了選舉，縮小打擊面，只鎖定5% 投資客，法案是針對2年內買賣「行為」課稅，對短期投資有影響。
過去買賣房子10年才1次，現在卻1年周轉好多次，像三峽台北大學附近的仲介店就比便利商店多出5倍，代表投資客很多，這點大家都很清楚。奢侈稅會讓投資客的比例減少，但不要忘了，投資客周轉次數很高，對量會有很大影響。
再說不合理的地方，現在他從「上漲幅度」來看房價已不合理，但2年前我們就從「租金」及「所得」看出不合理了，顏總認為新北市房價群魔亂舞，如果連玩牌的人都覺得不合理，是不是代表市場已經更不合理了！市場不可能長期不合理，除非資訊不透明或是大家都瘋了，否則不合理就像國王的新衣，大家睜眼說瞎話。
我說現在不要看屋，是因為現在想砍價3成，根本沒人理，買賣雙方價格認知差距過大，那為什麼要去看？何況現在看屋只是增加市場買氣。業者只怕你不來看，不怕你不買，如果定力不夠，不就陷入含淚購屋的陷阱。
現在市場比的是一種氛圍，在未明朗化前要觀望及等待。我說不用看，他說要去看，最大差別是，看你在為誰說話。
再來，我們的最大爭議是：他說房價8月回溫，我認為還沒開始起跌！我的邏輯是：政府只能帶頭、誘導市場，無法控制市場，從過去經驗來看，政府的支撐只有短暫效果，中長期的走勢、市場才是最大的力量，才能決勝負。
房價雖然回檔不明顯，但我對結果是滿意的，因為才1、2個月就跌了5~10%，未來除非執政黨不想選了，否則選前政府一定會控制房價，因此這半年是觀望期，選後才是決勝關鍵。
顏炳立：張教授說房價要修正3~4成，這會誤導買方，讓他們一直買不到房子，這點要請教授解釋。
張金鶚：我被人批評最多的是，3年前聽我的話不買房子，現在都買不起了！
但未來會見真章，時間可以證明一切，買賣股票，短期可能賠錢，但中長期就不一定了，更何況房地產算是中長期投資。最可怕的是，大家都把房子變成投資工具，政府把護房當重點，而忽略健全市場、資訊透明化才是真正該做的事。只要政府把資訊透明了，消費者難道會不知道房價合不合理嗎？
房價最多修正幅度：15% PK 30%
Q：兩位對新北市房價都是看跌，能否說明如何判斷合理房價？
顏炳立：投資房地產只有7個字：「地段、環境、可及性」，新北市永遠不能取代台北市，所以台北市頂多修正10% 以內，新北市10~15%。
我認為合理價格是：目前台北市第1框（指大安、中正、信義、中山及松山等）預售屋的成交價130萬~140萬元，第2框外圍包括士林、石牌、大直、南港、內湖、古亭、木柵、景美及萬華等，與市中心可及性只有20分鐘的區域，新成屋約65萬~70萬元；而過橋、過溪的新北市新成屋，房價再除以二，也就是永和、三重、板橋、新莊等新成屋的支撐價為32萬~35萬元。
什麼時候台北市房價會再上漲？如果發現新北市均價站上40萬元，那麼台北市房價就要再往上，否則新北市的新成屋只要看得到3字頭全都要買！按照這個邏輯，就能說明台北市房價為什麼掉不下來？因為現在新北市新成屋30多萬元的價位根本買不到。
張金鶚：他的說法邏輯不通，他認為房價要跌，但如果沒有下來，就代表會繼續漲上去，那麼他說群魔亂舞是假的囉！這是不負責任的說法。
顏炳立：這一波由資金行情帶起的預期心理，讓台灣房地產結構改變了，台北市的房價已經不是由台北人來決定！10年前，台北市房價每坪百萬是天方夜譚，但現在大家都能接受了！
香港最高檔的住宅每坪平均折合新台幣800萬元，一般住宅約300萬~400萬元，最便宜的每坪100萬元。香港中環最貴的辦公室租金每坪2萬元，台灣每坪只有2千多元，只要陸資丟一點錢，就能改變這個差距，台灣也只有台北市有這個條件。台灣房價只有雞（台北市）能升天，沒有犬（中南部）會升天。
中產階級的故鄉已經不在大安區了，如果滷肉飯一碗從20元漲到200元，客人當然會翻桌走人。因為有錢人不會買無法代表身分地位的新北市，新北市是中產階級應該住的地方，若上漲到豪宅價，當然就不合理！
Q：張教授可否進一步說明，究竟要跌3成的區域是哪裡？
張金鶚：根據我們的研究，2008年台北市預售屋房價平均泡沫程度是3~4成，當然新北市泡沫一定更高。
1990年無殼蝸牛發起夜宿忠孝東路運動，當時台北市泡沫程度是5成，後來花了10年才把泡沫消除。
大家對泡沫有誤解，泡沫是一個指標，學界定義是：「所得可支撐的房價叫基值，不能支撐才叫泡沫」。泡沫是隨時存在的，只是究竟何時破？會不會一下子就破？還是慢慢變小？得看政策如何讓房價軟著陸。
很多人對房價跌5成一點感覺都沒有，那是因為每年慢慢小跌5%，長期複利的效果，這就像溫水煮青蛙一樣，跌到讓你沒有感覺，這也說明為什麼台灣房價會「短期大漲，長期小回」。
泡沫破裂的利率指標都是4~5%
Q：過去很少泡沫是在利率2% 低檔破裂，而目前建商資金滿手，如何期待台北預售房價打7折？
顏炳立：我只有7個字：「天真、活潑又可愛」。
張金鶚：泡沫破裂不見得是看建商，每人持有房地產的資金成本都不同，未來通膨上升，利率一定上調，當房貸利率來到4~5%，成本就提高1倍，就有資金壓力。
房價要打7折，不是指未來6個月或1年內，3~5年是很有可能的。
房價緩跌讓大家沒有感覺，等到發現高點已過，越晚賣越划不來時，就有骨牌效應出現。現在大家都說不會，日本、美國、愛爾蘭等有制度的大國，也都發生啦！重點是不合理已是共識了，怎麼可能不合理一直存在呢？
我相信從利率、資金、稅制及制度透明化下手，就能把不合理導向合理。

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